这是宁波地区一个社区的真实案例！文章较长，建议耐心看完，收获匪浅！文章写出了很多业委会和业主的心声，一定要耐心看完！每一个参与业委会的人都是当代的堂吉诃德！
当热心的业主心冷了，当懂法的业主看透了，当观望的业主麻木了，当麻木的业主冷漠了......这样的遭遇估计是全国普遍的存在，世间百态，浓缩在小小社区之中！
1.引子
年3月13日，我最终下决心卖掉了江南一品的房子。这就意味着我马上要失去江南一品小区业主的资格，自然也就要失去业主代表和业委会委员的资格。回首两年多来业委会的工作，有很多感想。把一些事和一些想法写出来，对曾经服务过的小区邻居们是个交待，对自己也是个经验总结。大丈夫光明磊落，来去明白。在我任职期间，由于本人才疏学浅，工作有不到位的地方，敬请谅解！需要声明一点的是，以下纯属个人经历、观察和观点，不代表业委会，也不代表其他人的意见，文责自负。
2.一念之起
年我买了江南一品二期的房子。说实话，对于这个房子我不是非常满意。销售经理指着房型结构图上的一块空白告诉我说，这一块地方可以自己现浇，大约有十二平方，相当于一个小房间。我没学过建筑，但30层的高楼，从上到下都现浇，对房子的承重和结构是否有影响呢？这是我的直觉。考虑到今后单位要东迁，若干年后住这里比较方便，所以还是决定买了。可能是因为心中有了阴影，所以在房子交付后的5年里，我都没有去装修。
随着小孩子慢慢长大，家里需要为小孩准备独立的空间，而且单位也已经搬过来了，于是下决心装修入住。也正是在这个时候，我在电梯中看到了业主代表选举的通告，鼓励业主自我推荐积极参与小区公共事务管理。我记得这个通知在电梯中在几个月内至少贴了三次，我发现我们这一号楼居然没有业主报名，也就是没人愿意当业主代表。我觉得，我们这号楼如果没有业主代表，在今后的小区管理中就会缺位，这是不明智的。我的证据是：小区二期只有我们这号楼的车位没有分配（当时我根本不知道里面有诸多曲折，后面我会专门讲到）。正好这一年党建活动要求机关党员进社区，我觉得进社区不是摆个样子，首先要进自己的小区，真正为小区做点实事。于是我就给小区业主委员会筹备组发了个电子邮件，主动报名参选业主代表。我记得报名表上有一栏，问如果当选能为小区做点什么？当时，我的想法很简单：积极参与小区管理，努力解决我们这号楼车位分配问题。这是我的参选承诺吧。
很多人对我的决定感到非常不解。他们告诉我，业主代表也好，业委会也好，都是出力不讨好的活，大家都不愿意去干的。这些我当然知道，但我想试试。我还有一个朴素的想法是：公益应该从身边做起。有很多朋友热心社会公益，比如建立公益基金资助贫困儿童，帮助困难家庭等等，我真心敬佩。但我受“修身齐家治国平天下”的思想影响太深，认为：首先自己要做个对社会有用的人；其次是做好身边的有益之事。因此，我愿意沉下身子做些不起眼的事。
3.当选
报名后不久，小区业主委员会筹备组开始了选举活动。在小区的西门专门设置了投票站，业主凭身份证才能投票。我参加了投票。我发现不少业主都参加了投票，并且他们都投了自己一票，说明：尽管不是每个投票的业主都做好了当业主代表的准备，但是当投票来的时候，他们都当然行使自己的权利。谁说中国缺乏民主的基础，中国只是缺乏民主的培育。民主是一棵树，但是你不去浇水不去施肥，这棵树当然长不大。
业主代表选举结果很快出来了。我当选为我们这号楼的业主代表，名单在电梯里张贴出来公示。不过，选举后很长时间没有动静了。直到年8月5日晚上才召开了二期业主代表大会，这次会议的任务是选举业委会委员。事前，物业公司曾打电话给我，希望能够投票支持公司推举的人选。会上我特别注意了物业公司推荐的人选，我的想法是：如果这些人真心为小区服务，我一定支持。二期代表每个人都介绍了自己，并表达了自己的观点。我注意到几位代表，一位是曾经领导天水家园更换物业的F,一位是律师L，还有一位是国有公司专门管后勤和物业的X。我是最后一个讲的，讲了三个想法：一是业主要团结起来才有力量；二是愿意为小区服务；三是建议我注意到的三位代表能够出来为小区服务。结果，前面提到的三位代表有两位被选为业委会委员：F和X，我也被选上。
会后，我和X站在马路上交流很长时间。我发现X业务能力非常强，对物业管理可以说是很精通，口才好，思路清晰，对策精准。我非常佩服。我想只要大家共同努力就一定能够把小区管理好。
年8月17日晚，街道和社区主持召开了第一次业委会会议。因为在外面出差，会前我和F、X等人交换了意见，我建议选举X担任业委会主任。会前，物业公司再次打电话来提出建议人选，被我拒绝了。根据小区公约，江南一品一、二、三期共9名委员，会议选举的结果是：X（二期）当选业委会主任，G（一期）和W（三期）当选为副主任。结果进行了公示。后来我从街道物业办得知，业委会成立由社区和街道主持，所有的委员都是经过审查的。
但是，后来发生的事情非常奇怪。有人居然公开否定有业主代表选举这一事，他的理由是他没有参加，所以业主代表选举不算数。居然有这种歪理！中国的各级人大代表是选举出来的，不会因为你不参加选举而无效。这种人不是法盲，就是别有用心。
4.惊人的发现：亏损的秘密
第一次与物业公司正式对接工作是在年9月30日上午。约好的时间是8点，结果因为台风造成道路积水堵车，到9点半双方才坐下来谈。第一次交流，物业反复强调他们接手江南一品物业管理是亏本买卖，看领导面子做做，因为每年都要亏损一百多万元。这让我很惊讶，因为如果从年二期交付开始算，那么物业公司在江南一品进行物业管理已经亏损近千万元了。众所周知，一个企业最基本的是生存，也就是要有利润，企业和慈善事业有本质区别。亏一年，甚至亏三年，我勉强可以相信，有些企业为了做牌子可以承担一些亏损，但连续七年亏本，这是绝对不可能的。所以，我的直觉是这里存在着很大的猫腻。后面的发现就印证了我的直觉。
年10月17日，物业公司按照业委会要求提供了年物业管理方案，最主要的报价上，公司测算，年物业服务的支出是万元，收入为万元，亏损万元。这里的收入不包括按规定归业主所有的公共收益约万元。公司一直声称为江南一品小区提供物业服务是亏损的。要求将业主公共收益作为补贴归公司所有。需要说明的是，年以前，根据合同这些收益是作为公司收入的。
根据公司提出的方案，业委会指出：如果江南一品小区物业服务有如此巨大的亏损，而公司还愿意承接此项服务，显然不符合常理。建议公司慎重考虑，并限其在10月19日前第二次报方案。但公司拒绝修改方案。
10月19日晚上，业委会召开专题会议讨论公司的方案。认为：公司的方案明显不符合经济规律，其目的就是为了将业主的公共收益作为公司收入。业委会决定：请第三方独立的中介机构对小区物业管理费用进行测算，并将公司的方案报社区和街道。
之后，业委会专题向街道和社区进行了汇报，主要意见有三条：一是公共收益必须归业主所有，不得作为公司收入；二是物业管理财务必须受业委会监督；三是业委会要对物业管理进行考核。这些要求合情合理，得到了街道和社区的支持。
10月22日，业委会和公司的负责人进行了谈判。公司修改了原先的方案，主要对报价进行了调整：收入调整为万元，支出调整为万元，但仍亏损万元。公司提出如果将公共收益作为补贴，公司可以勉强在略为亏损的情况下承接物业服务。而业委会通过第三方独立中介机构对江南一品小区物业管理费用的初步测算表明，整个小区年度费用不会超过万元。这与公司提出的方案存在着近万元的差距。这万加上小区多万的经营收益共多万实际上就可能变成利润！所谓的亏损只是一个幌子。
5.惊人的发现：利益输送
江南一品小区共有物业管理用房.49平方。业委会发现：大量的物业管理用房，也就是在物业中心的二楼，被物业公司用作员工集体宿舍。如果住的是本小区服务的员工，我觉得情有可原，问题是很多不是本小区服务的员工，这就说不通了。未经同意擅自使用，安全上也有问题。经过多次交涉，公司腾退了物业管理用房。不过，后来又发现在三期的夹层，还有六套房间被占用，奇怪的是，已经调离宁波的物业公司宁波分公司负责人和其司机居然长期占用了两套房间，这似乎象皇帝的行宫啊！江南一品被当作了一块唐僧肉了。现在，物业公司拟租下这些房子。这一问题有望得到公正解决。
小区有89部电梯，除了个别几部电梯没有广告外，其他的都有商业广告。这本是全体业主的权益。经查询发现：小区这么多电梯一年的广告收入竟然只有2.5万元。再仔细一看，广告经营合同是签给物业公司关联的广告公司的。经过市场化询价，广告租金应该在25万元左右。赤裸裸的利益输送。现在这一问题已经纠正。
再来看电梯。对于高层住宅来说，电梯是最重要的。最近宁波上上城出现了电梯被人为破坏的事件。当然江南一品没有这种事。这一点，我们的物业公司还是有责任心的。问题是：小区电梯维保服务长期包给公司的关联企业，服务质量却达不到业主的期望。打开电梯，顶上满是垃圾，说明多年未清理；经过多年使用电梯的主钢索已经拉长了，没有修剪，导致一些电梯出问题；电梯控制间灰尘堆积，没有温控，电梯的使用寿命会缩短，如果更换是需要业主自己掏腰包的。这些问题只要是平时维保到位，本来是可以避免的。这个问题，业委会非常重视，与物业公司共同招标确定了一家电梯维保公司。一年多来的实践表明，这家电梯维保公司是让人基本满意的。
小区有经营用房.48平方，主要分布在三期江南路沿街，可以出租。业委会发现：大部分商铺被租给了一位小区业主。本来这不是事。租给谁都是租，租给熟人还放心一点，不怕逃租。问题是：这位业主不是自己经营，而是转手租给别人，自己做起了包租公，轻轻松松赚一笔；而且合同租期太长了，一租就是十年，并且租金是固定的。稍有商业头脑的人就会知道，随着小区越来越成熟，商铺租金是会提高的。试想，几年前的租金和现在的租金肯定天差地别。这件事，这位业主很有商业头脑，显得太精明了，俗话说兔子不吃窝边草。居然挣这种钱！当然，当年签合同的物业经理一定有问题。这也说明物业公司对小区物业经理的管理是不到位的。经过几番斗争，经营用房收回了，重新出租。
再说说小区的维修。按照物业公司人员配备，小区有7个维修人员。奇怪的是，小区很小的维修活都是外包的。有两件事可以说明问题：第一件是电梯电脑主板事件，有一幢楼的业主不慎损坏了电梯的电脑主板导致电梯无法使用，物业维修人员的报价是7万元左右，而业主自己找到了电梯厂商的报价是元；第二件事是修围栏，业委会询价大约是1万元，而维修的报价是3万元。业委会就此提醒物业公司加强维修管理，并且加强了监督。不久之后，物业公司的维修领班主动辞职了。这就太明白不过了！
6.“业委会主任算什么东西？”
把戏被拆穿后，物业公司态度十分强硬，拒绝再作修改。同时向街道等部门告业委会的状，说业委会难弄，到处指手划脚，公司无法正常经营。负面消息来了。街道领导指责业委会多事；派出所的民警抱怨业委会不肯出钱加强安保；城管指责业委会不肯出钱修路；等等。而事实是：近十年来物业在安保上投入几乎为零，最明显的就是连巡更系统都没有，还是业委会再三要求后才安装的；小区的摄像头有些已经老化，画面非常模糊，作为专业的物业公司难道可以无动于衷；也许有人要问，业委会到底有没有钱，本届业委会成立时账户中只有21.33万元，这些钱是怎么来的呢？根据合同约定，物业公司每年给业委会大约7万元左右的钱，不过这7万元钱有一半是过路的，一半钱居然要给物业中心作年终奖的（不管物业服务好不好，给他们发年终奖是铁打的），真正到业委会手中的每年只有区区3.5万元左右。这21万元是7年的积累啊！而小区的安保投入动辄上百万（关于这些后面还会讲到）。
我们总是听到这样的说法“不明真相的群众”，我发现不明真相的还有一些部门。在物业管理包干制的情况下，小区的安保、绿化、保洁等都是物业公司的职责，物业公司通过账面亏损来逃避，我们的主管部门应该怎么做，用不着群众来教。
在与公司谈判陷入僵局的情况下，业委会向街道作了专题汇报，得到了街道的肯定和支持。在街道的斡旋下，业委会和物业公司经过了多轮谈判，但没能达成一致。为了让广大业主们了解情况，业委会分别召开了一期、二期和三期业主代表会议，向大家通报了情况，并听取了大家的意见和建议。
年11月5日晚上，在召开二期业主代表会议时，物业总公司一位老总来。在不知道边上坐着业委会主任的情况下，这位老总很牛气的说了一句话“业委会主任算什么东西”。我没有当场听到，是后来才知道的。这是对业主的最大蔑视。本人从本科开始到读博士一直是学管理的。通过这句话，我可以推测这家物业公司的管理理念。做好一家企业不容易，但要做坏一家企业真是分分钟的事。我希望公司要反省，特别是高层管理人员。网站上的口号响得再响，一句话就露出马脚了。
7.业委会中计了！
团结就是力量。经过三次业主代表会议，大多数业主代表认为：现有的物业管理模式已经无法满足广大业主的要求，必须作出改变。如果公司拒绝改变，就请其主动退出。尽管广大业主意见比较一致，但是，业委会还是考虑到公司已经为江南一品小区服务多年，情况比较熟悉，更换物业并不是业委会的初衷，只有在万不得已的情况下才能这样做。为此，业委会和公司进行了多次沟通。到年12月17日，公司正式复函，同意“以岗位人工成本包干酬金、物业服务费收缴总额5%为企业利润以及收支结余按比例分成的总基调”签订服务合同。
这里需要解释一下这一总基调：
第一，根据公司人员配备，核定人工成本总额，保证人员工资足额，这里已经考虑了工资上涨因素；
第二，保证公司每年有利润，如果按照每年85%的物业费收缴率来计算，5%的利润大约在50万元左右，在市场竞争如此激烈的情况下，保证每年都有利润，这还不够吗？
第三，除了以上两条，规定了奖励标准，如果还有结余，物业公司还可以分走大部分。粗粗计算下来，物业公司每年应该还有30万元左右的进账，也就是利润总额在80万元以上。这一基调总的来说，一方面保障物业公司利益，另一方面激励物业公司加强管理。
第四，不要忘记，历年来业主未缴纳的物业费没有计算在里面。这些钱尽管没有放进公司口袋，但公司随时可以追讨的。粗略估计，每年未缴纳的物业费在万元。如果追回来，这就是纯利润了！这笔钱非常可观。很多人忘记了这一点，被物业公司的报表迷惑。
第五，从小区管理长远的考虑，可以节约资金用来进行安保改造、外围道路改造、车辆管理改造、小区绿化改造、电梯更新等大项目建设，这些都需要大资金。如果仅仅满足于现状，若干年后，整个小区就会陷入困境。遗憾的是：业委会的苦心换来的是恶意污蔑，这是后话。
公司同意了这一基调。现在回过头来总结，之所以能够有这样的结果：一是业主代表的力量；二是公司自身的考虑，听说当时公司要在香港上市，不能丢失地盘，市场的压力；三是可能有贵人