其实我和丁祖昱是同一年开始做周年演讲回顾，丁校长是每年的一月开始做楼市一年回顾，我是做创业周年回顾
几乎每次听丁祖昱做楼市周年回顾的时候，对我来说就是开启创业周年演讲的倒计时了
对我来说这个时间点，除了提醒自己，也是更加学习透彻了解房地产的时候
对于我来说，每次丁祖昱的演讲我都不愿意直接复述他的话，我更加愿意用一些他演讲上的数据，想说说我的感受和体会
一样的，说的好的是丁祖昱分享的好，说的不对的是我理解有问题，差不多是这样
整个演讲，其实谈了很多房地产在年的问题以及年做房地产的困难，特别是在一线城市，可能很多场景都是前所未见的。我感受了下确实如此，如果你在上海做项目，一不留神就会死去
我总结了下，大概有5种各种姿势死去的方式，供大家参考，希望所有人可以完美的避开
虽然我觉得避开也挺难的
第一种姿势：翘首以盼盼死
年所有上海地产人都曾经做过的一个动作就是：等预售证
所有人都抬着头看不知道自己手里的项目什么时候可以拿出来卖
这个数量已经达到了个
毫无疑问，年的楼市调控是无比严格和高压的，而这样的姿态毫无疑问给年留下了巨大的压力
首先因为对预售证严格的管控，业内人都知道大量的项目无法入市，通过一年多时间的调控之后，积压的楼盘总值是多少呢
之前一直没有人统计过数据，这一次丁总在分享中提到了了
注意第一列的最后一个数字，超过亿
亿是什么规模呢，今年上海楼市一年的成交额差不多亿，所以换句话来说，如今楼市里存储的“蓄水池”接近上海2.5年的去化周期
说实话这个数据还是挺大的，而且很重要文旦一点，这样规模的供应量肯定没办法一下次释放到了市场，毫无疑问这对后续的调控提出了更大的难度，但是对于开发商来说，本质上我认为也戒掉调控会放松的心
因为这个量如果一下子放出来，会出事
所以会有很大一部分人就这样一直抬着头，等啊等，等到年
死法发生可能性：60%
死法打击面:80%
死法惨烈程度：四颗星
第二种姿势：孟姜女哭长城哭死
不论是预售证给不给，所有在上海做项目开发的周期被拉长了，因为时间被拉长，所以毫无疑问成本还是大量增加
但是因为年的项目土地获得成本都相对比较高，而且如今的开发周期拉长，本质上对于开发成本的增加是惊人的
目前一线城市有大量的项目处于铁定亏损的状态，所谓亏损，其实就是楼板价+各种成本以及高于周边限价的范围
这种现象目前在上海已经存在
所以这样的格局对于在上海开发项目的开发商来说，需要面对的就是怎么死了
因为现在手里的成本已经是亏了，如果不卖再死撑那么财务成本还将要增加，面对这样的场景，也有不少项目会选择真正意义上的贱卖
当然贱卖不是说卖的有多便宜，而是卖一套还亏一套，虽然自己数钱但是心理在滴血
本质上这对企业来说提出更高的要求，你必须要会辗转腾挪，必须不能把宝押在一个项目上，必须要学会能够在其他地方获利
这就是如今上海楼市开发的现状，也成为未来如果想要深耕上海必须要学会的技能，因为前面我就说了，调控不可能放开
死法发生可能性：30%
死法打击面:30%
死法惨烈程度：五颗星
第三种姿势：涡轮增压抽干机抽死
什么意思，对于当下年的市场，不要以为拿到预售证了而且价格还不错，那么久可以高枕无忧淡定的卖房子，这一年的需求端市场也在发生变化
首先第一点
一线城市投资比例过高，未来这一块会重点抑制
在整个行业里仅存的一些需求来看，通过易居项目现场的大数据统计呈现，一线城市的投资比例越来越高，带投资属性的购买接近50%的权重
这一点的变化在今年年底的时候调控也开始跟进，陆陆续续有银行开始停止或者展缓房贷发放的节奏
在房子不是用来炒的是用来住的这概念下，一线城市的需求会被控制的更加严格，今年上海的成交金额是历史低点，居然没有过亿的大关
如果年还是如此的格局，可能需求依然得不到充分的释放
另外还有一点，环一线起势非常猛，几乎把一线城市吸干了
这也是非常值得注意的一点，这是去年的一个趋势，就是环一线越来越多的吸走上海的资金，这是一线楼市被管控资金外流的结果
但是如果持续的周期过长，很有可能会遇到这种情况，上海的资金池会慢慢被抽干
换句话来说，很有可能面对的是，好不容易争取到了预售证，也不会特别容易就卖掉的场景
死法发生可能性：40%
死法打击面:30%
死法惨烈程度：五颗星
第四种姿势：呼啦圈转型转死
另外来看，转型也没那么容易
其实在上海的房企，在面对这样的局面的时候，为了不撤离这个市场，团队会选择内部转型，尝试切入其他模块
比如说租赁市场
龙湖和景瑞在上海当下的发展就是标准的这样的逻辑
但是猛然发现，这一块的蛋糕已经被国家队全部拿下
或者选择和他们合作，出最多的力气拿很少的收益，要么这一块转型就和你没关系
当然你也可以说我不拿国企的土地，我去市场上收总可以了吧
但是我们同样看到
租赁市场平均做到95%的出租率，回报只有2-4%，哪怕你做到90%也是亏损的
对于没有做过运营的开发商来说，这点要求未免太高了
国企拿下项目靠土地成本低可以通过资产运作获得盈利，那普通民企做这个如何盈利
死法发生可能性：30%
死法打击面:90%
死法惨烈程度：四颗星
第五种姿势：有容乃大但融不到融死
除了内忧和市场，年的外患也变得额外严重，最大的改变就是融资成本也高了
这也是丁总这一次分享的一个重要数据，今年房企的融资异常的艰难
首先今年的融资总量明显不如去年，这也是为什么那么多房企割肉卖房甚至公司都便宜卖，因为本质上融资的难度和去年来比不是等量级的
去年最容易融资的公司债，今年是断崖式的断了后路，所以大量的房企把方式放在海外融资
这个融资渠道可以，但是有门槛还不容易，这也是今年整体规模下滑的核心原因
而且另外一点，融资成本也高了，年各种渠道的融资成本都高的惊人
这样的利息对于周转如此慢的上海来说无疑是雪上加霜，通过利息来看，如今等一年和去年等一年的代价也是不一样的
死法发生可能性：60%
死法打击面:%
死法惨烈程度：两颗星
不知道各位看完之后是否对年有了更多的惆怅，未来一年上海楼市基本上会是这样的主旋律
1、上海政策持续高压。
2、客户越来越多的被外地抽走，市场的资金池在锐减
3、预售证持续高压，开发商回笼现金流困难
4、公司融资渠道收紧
5、努力转型，却发现最大的蛋糕已经被吃掉，自己撅着屁股也捡不到一枚硬币
所以对于地产人很多开始进入环上海周边市场开发，也有尝试小镇，继续做营销的就是下了投名状，一旦拿到预售证就是高强度的考验
不过这个时候我的一个朋友给我发了一段话，我觉得也有可能是一些地产人遇到的现状
希望所有地产人能够完美的避过这5种死法，逢凶化吉，否极泰来
祝安康，平安喜乐
据说第一批地产人已经准备出家
以上为正文，来自真叫卢俊
ps：如果你对丁祖昱这份地产总结回顾感兴趣，可以在真叫卢俊的后台（不是这篇推送的留言区）回复回顾两个字，就可以获得这份报告的PDF版本
如果你对于房子，买房有一些问题想要点对点沟通，欢迎加我们的购房小秘书小蓝莓的个人真叫卢俊工作室一直和你保持密切沟通
如果还有时间，可以随机点击蓝色字体看看
看到啥都是缘分
每天五分钟
地产圈不能写但可以说的秘密
二手房9大法则
避开中介7大坑
醉后地产观
王健林的命
买房问答
买房故事
地产变革
租赁用地
的地产
买房毒鸡汤
万科王石
池子里的钱
地产已死
低调的绿地
五套房的95后
油腻的地产人
重庆地产
地产5年后
时间的朋友
还在么顺驰
贾跃亭
娱乐圈房事
如果你是曾经看过真叫卢俊的地产观的朋友们，可以搜索并重新ios开发总监北京治疗白癜风去哪里